地产战争-《地产战争》书评

自国家对房地产进行调控以来，政策的主要矛头首先对准的是炒房团，先有对温州炒房团的攻击，又有对山西炒房团的攻击。炒房团在各个有投资机遇的地 区、城市掀起一波波的冲击，每到一处都横扫一片，不断冲高房价。某些决策者将其视为洪水猛兽，发誓要出台各种严厉的政策，坚决抑制这种投机之风。

'但到底有多少人在从事这种投资活动呢？至今都没有一个量化的概念，而是一种人云亦云的猜测。

'投资分为两类，其中一类是固定资产投资，投资者把房子用于出租以获取租赁性收益，当房价上涨到一定程度时，通过转让以获取增值收 益。投资者通常会选择待发展的区域进行投资，当区域的配套条件成熟、经营收益上升时，资产增值自然也就更高了。投资者既有选择商铺、办公楼进行投资的（眼 前的收益会更高），也有选择住房进行投资的。住房投资的出租收益则要看地点、出租对象与服务条件了。

'不管是什么样的租赁行为，都解决了国家或市场不能提供长期租赁性住房的问题，让买不起房的人可以通过租赁解决经营和居住的问题。 比如，开餐馆的人有手艺、有经营办法、有开餐馆的费用，但却没有买房子的钱，需要有人投资房产才能提供餐饮服务；比如，在国家不能提供租赁性住房时，一时 买不起住房的人就只能先从私人手中租房住，而不必立刻购买商品房。

'没有投资行为就不可能有租赁市场，也不可能创造居民财产收入。中国本来就是发展中国家，大多数人并不完全具备购买房产的能力，只 能靠金融信贷的支持解决住房问题。住房的个贷政策恰恰给了投资者一种机会，投资房产就成为一种合理的投资行为。不但中国如此，世界各国也是如此。

'某些政策在打击这种投资行为的同时，也在打击市场的繁荣，让许多人无法自行创业。企业登记中不是要求必须有注册地址吗？房子就变成了必备的条件。减少了租赁性的投资行为，也就减少了创业与就业的机会。

'住房市场也同样。如果国家政策与金融政策不能让政府和市场利用租赁性土地建设租赁性住房，减少了个人投资的租赁性住房市场，就只能 提高租金的水平和扩大购房的消费群体，这不利于住房条件的改善，也不会缓解供求矛盾和降低房价。家庭总要有房子住，不是自行购房就是租赁房屋，一套房只能 解决一户的居住问题。

'也有人说所有的调控政策都是在打击投机性炒房。所谓的投机性炒房是指，投资者购买商品房只是为了换取房屋差价，而不是租赁居住，或者房子从来就没人住，投资者买完房，就在房价上涨时又卖掉了，但这种情况在全国又有多少呢？

'在国际的统计中有房屋空置率一说，是指所有市场中房屋的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少没有被利用。但中国的空置率被专用于指新增量中未销售的房子，与国际通行的惯例不接轨，于是只好再创造一个空屋率来统计存量中未被利用的房屋。