房价理论和功能研发水平的综述-《房地产价格研究》书评

房价理论和功能研发水平的综述

以往的房地产价格（简称房价）研究围绕供需、资本、土地价格、政策制度、人口因素、信贷信用、城市地域、泡沫空置等因素进行，属调查社会表象的常规研究手段，虽有一定道理但没有超出成本造价和价值说，没有考虑土地特殊性与科技生产力效应，忽视了人类基于土地形成的共同体关系，更没搞清房价与工资、GDP的内在联系，对房价合理与否的评说是盲目的。

纵观全球对房地产的研究状况，也不过是基于价值规律由市场确定房价的经典理论的翻版或延伸^[1]。譬如梁达（2009）认为，高房价阻碍了居民消费；还影响了城市化进程。这个观点不对。房价高低是相对收入而言的。房价与GDP/工资应呈同步增长关系，房价一旦被炒高，应先稳住，然后将工资和其它物价调上来。购房安居实际上是关乎建设小康社会的大消费，且城市化进程以住房建设为龙头、路桥建设为纽带。

房价收入比是个全球通用指标，然其合理范围没有严格界定。世界银行1998年统计显示，96个地区中最高30，最低0.8，平均8.4，中位数6.4。在发达国家，房价收入比超过6就视为泡沫区（杨红旭，2009）。杨红旭并未给出房价收入比合理与否的判断依据。CIP=（0，4］表明，中国的房价收入（实际是工资）比大于零不大于4。石宏利用协整等理论作实证分析，得出房价上涨乃导致市民收入差距扩大的原因，收入差距扩大不是房价上涨的原因。这个判断有误。本文认为，房价与'三大'差距的相互作用有三，它们相互支持助长的同时，也可发挥房价功能抑制收入差距过大。

阿瑟'刘易斯(1954)提出'二元经济结构'，冈纳'那缪达尔(1957)则发展了二元空间结构。本文基于自动化优先适用于工商业、城乡土地产出率不同和倾向专利品牌的垄断性定价体系，分析工农和区域差距的产生。库茨涅茨(1955)提出收入分配差距'倒U假说'。这个观点没有考虑政治与经济结合下的剥削、洗钱等情况和虚拟经济的种种效应。本文将'三大'差距形成归结于自然（房价）、政治经济结合、生产要素作用测不准三方面。

新古典理论认为，收入差距将随着各国或地区经济增长逐渐消失（Barro，R.J.，1998）。Barro，R.J.的观点有道理，房价反映了土地产出率、经济发展水平和科技水平，只要发挥房价功能就可缩小收入差距，同时解决房价问题与不公平分配问题。经济增长，经济改革，发挥市场、政府调节作用和第三种力量等可缩小收入差距（陈云，2009）。这些缩小收入差距途径不构成有机体系。本文从分析房价与'三大'差距的关系切入，创新房价理论开发宏调功能以缩小居民收入差距。
' 一直以来，人们看不懂中国的现行房价，从而老百姓埋怨房价高，政府摸索着（定性）调控房价，研究者理论观点莫衷一是，致使房价（土地）在调整城乡差距平衡工农利益的自然地位和调控作用没有得到开发、应用，从调节房价入手调控GDP也不能得到人们的肯定。创新后的房价理论俱备的功能是，基于CIP调控房价，应用房价结构公式抑制'三大'差距，进而在改善民生建设和谐社会中保持GDP增长。当修正凯氏理论、提高产消信息、市场信息的测量水平后，经济危机就不会周期性发生。

2 问题的提出和处理原理

综上可得房价现存问题是，何谓房价？中国近年房价是高还是低？房价在国民经济中居何地位？居民收入（工资）差距过大，乃至'三农'问题、'三大'差距、GDP等同房价间存在何种关系？通过创新房价理论，开发房价功能可否改善民生建设和谐社会遏制经济危机？等等。

出于最有效地抑制'三大'差距，有必要重新审视房价的本质，进而创新房价理论，开发房价功能。

'三大'差距中主要是基于土地产出率不同和倾向城镇的专利品牌垄断定价体系引发的工农两大群体利益不平衡，其次是物流流域形成的区域差距，第三是基于人性之恶的分配不公和按劳分配计量技术落后造成的贫富差距。本文的主要目标是从平衡城乡工农群体利益推导出置投系数CIP=（0，4］，一则由CIP推导出房价调控公式，二则由CIP=（0，4］证明世界流行的房屋均价等于月平工资三倍的正确性。这样，我们就得界定房价的两种定义：一是某地房地产均价等于该地区全社会月平工资乘以置投系数CIP；二是房价Hp由三个Hp／3组成，房价的这种组成结构可用作宏观调控的三个功能。

'