房价理论的创新-《房地产价格与宏观经济的关系研究》书评

房价理论的创新

4．1房价构成及功能定义

置投系数CIP是购买力价格理论基础，由CIP=（0，4]的推导得到界定房价的第一种内涵定义：Hp = 3'Wa。由于3居于CIP=（0，4］区间，恰好证明房屋均价等于月平收入三倍的一般概算公式是正确的，进而将房价分解成三个Hp/3的组成结构。这样，我们就可得到界定房价的另一种功能定义：房价Hp由三个Hp／3组成，第一个Hp／3为开发商造价与利润，第二个Hp／3用于地价补偿和补贴'三农' 以缩小工农差距，第三个Hp／3用于充实社保缩小贫富差距。但现实是，多数地区的一手房均价高于地区人平月薪4倍，且房地产垄断利润没有合理地分配到'三农'方面，而是不断地创造一夜暴富人群，快速拉大了贫富差距。

4.2房价的两种界定及其联系

以上房价的两个关联定义，称为CIP购买力理论与三个Hp/3组成结构理论，即内涵定义和结构功能定义两种界定。这两个房价界定的联系是，3在（0，4］内，即某地区房屋均价略等于该地区全社会月均收入的三倍遵守了CIP=（0，4］规定的范围。这表明房价理论超出了价值理论，比一般物价水平高出三分之二，这三分之二担负着宏调功能。这是因为房价不同于普通商品的价格，房地产是不动产，具投资性质。

实际上，房屋均价估算为工资4倍或收入的3倍，因为收入通常包括资本、资产等收益在内，大于工资。

4．3 房价的模糊价值构成

CIP机理是购买力价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。所以说，房价理论超出了价值理论又遵循价值理论。房价是特殊商品，由土地稀缺性、土地产出率和房价宏调功能等决定了房价构成不同于普通商品，而且相对高于普通商品。所以我们不能按照普通商品价格，也不能以单纯的价值理论去分析房价。房产之成本价由土地价格和造价构成；房产均价与全社会居民月均工资正相关，随着科技生产力发展、人口增多，土地及其连体建筑物价格不断保值增值约为工资的3倍，准确地说房屋均价由全社会平均购买力决定，同人平月工资相比，上限为4下限大于0。均价与造价之差等于土地增值、土地转让费和开发商利润。土地增值部分用于补充社保基金和补贴'三农'， 土地转让费用于征地补偿。所以，房产均价、成本价和成交价因政府根据土地产出率变化调节土地增值费而往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。房价调控简式Hp = CIP'Wa的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而有平衡城镇岗位工资与农村土地价关系的空间，实质是平衡工资/GDP与土地收益/征地补偿间的比例，见图。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。

4.4房价应随GDP增长而呈山体布局

人是擅长发挥合作效应的智慧动物，因而是群居交流动物。合作与集会必然要聚集聚焦，聚焦就是有限中心的形成，而这种为数不多的中心就是人类社会调节人的心理精神生活体现人生价值的奋斗方向。这种被绝对多数人追求的稀少中心才能叫做黄金地段。因为中国人口众多，只要富有人群占1%，就是一个1亿多人口的富人国。根据事物布局总是呈金字塔式层级排布的规律，一个14亿的人口大国，城镇房屋，尤其是经济发达地区的城市房屋，远远不够富人群体购置。虽然风景优美的郊区别墅是富人的另一种追求，但远距离聚焦市中心和堵车成本远高于在黄金地段住宅区购置地下车库的支出。人少地多的国家遵循黄金地段说有其特殊性，所以中国不同于一些地大人少的国家，房价呈山体布局。

基于土地产出率同科技生产力同步发展关系，经济发达地区单位土地产出率高GDP就高，GDP高收入就高，收入高房价就高的规律表明，房价呈山体布局，山顶在市中心山脚在近邻郊区的农村。由于不同城市经济发展水平不一样，即城市价值有高有低，从而形成了大山小山、高山矮山。这些大大小小的山体由房价'洼地'---乡村连接起来，就在全国形成了与地球表面神似的房市'江山'。本文创新开发的房价理论和功能乃指点房市'江山'的地段说。

祖国山河为全民共有，现由政府代管和擅长增值保值者代理^[3]，因而土地收益的三分之二应配给全民作基础消费，即赋予房价缩小'三大'差距的宏调功能，如配股（票）配（保）险予民增强社保体系等。

4．5房价、GDP、工资成正比关系

CIP作为置投系数，反映了实际房屋均价与人平月收入成正比。但考虑房屋不是全部的投资，因而房屋均价与人平月工资成正比更接近真实，即Hp(房价)=Wa(月均工资)'CIP。一般而言，房屋均价等于人平月收入的三倍左右。

衣食温饱解决后，住行小康就是经济建设面临的问题。住与房地产相关，行与汽车生产、路桥建设相关，再点缀于广场、花园和场馆建设就成了造城运动。造城运动中唯楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点，是经济发展龙头。也就是说，房地产不仅是GDP的重要成分，而且是牵动造城运动创造GDP的绝对力量。这就证明房价与GDP成正比。

GDP是人类科技生产力运行的后果，其成果当然应由掌控科技生产力的现代人分享，因而劳动者工资应随GDP增长而不断提高，相应要降低凭借资本分得GDP的份额。而现实并非如此，通过权力出租和资本获得的收益远远高于劳动收益。

综上，房价、GDP、工资三者成正比关系。

4.6物价齐步走律

根据房价与GDP或工资应同步增长的关系，房价一旦失控领先上涨时，最好是先稳定，然后设法让其它物价跟上，同时强制使GDP与工资同步跟上。这样就能确保各行业利润相当，防止制造等行业资金转向房地产市场炒作。接着进行细调，即按照房价的两种定义调整好房价与工资的比例关系，在提高劳动工资缩小'三大'差距的基础上治理整个物价结构。因而，不要盲目抱怨房价高，不要害怕日本式房价崩盘。物价齐步走规律是说，随着科技生产力发展，在币符含金量不变条件下，房价应低开高走，只能稳定不能大跌。这关系到金融体系安全，GDP稳定增长，国民经济整体协调发展，遵循了社会经济随科技进步而进化的规律。事实上，2007年以来，原材料、农副产品和劳动密集型产品等的价格都有不同程度的上涨，目前房价与同多数物价持平，只是房价投入规模大，对他项消费影响大。对于房价涨幅超出CIP=（0，4］区间，房价缩小'三大'差距的宏调功能没有得到落实的情形发展，我们不能不担心日本式崩盘的可能性，房价成为众人的口诛笔伐聚焦点也就不奇怪了。

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