土地供给侧改革革了谁的命-《供给侧改革》书评

　　所有的经济活动都要依靠土地承载，供给侧改革也必然要求在用地政策上得到落实。对于土地政策而言，过去几年着力于保障经济发展用地和民生用地，结果导致去库存压力很大，但是新兴产业用地、医疗、养老、旅游以及中小企业用地等需求满足度不高。也就是说，土地供应也急需优化。

　　从其它国家的经验来看，接近14亿中国人中的70%左右将生活在城市里，其中50%将可能生活在人口超过100万的大城市中，四分之一左右会生活在人口500万以上的超大城市中。因此，宏观层面来看中国的城市住房将面临供给不足的局面，而那些工作机会更为诱人、公共服务更为完善，从而人口吸引力更高的城市则更是如此。

　　导致房地产供给不足的主要制约因素在于两个方面。一方面，城镇住宅建设用地供应量过少。过去十几年，各地政府为了吸引制造业企业投资，纷纷提供大量低价的工业用地来招商引资，另一方面中央政府又三令五申保护18亿亩的耕地红线。结果是，中国只有0。89%的土地被用作城镇建设用地，仅0。3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2。7%和1。4%，在日本分别为5%和3%。另外，我们对2015年中国8。7万亿元商品房销售额进行分解后发现，政府从房地产销售额中拿走了60~70%'开发商和购房者缴纳的税费为25%，而土地出让金则占37%。

　　目前，各地出台的房地产去库存举措主要包括：

　　第一，鼓励农民进城购房，税费减免，入学、就业等配套服务的改善，购买市场上的商品房改成公租房，安置房分配鼓励货币化，鼓励开发商把房源转售为租等；

　　第二，鼓励、引导开发企业提高产品品质和服务，土地供应'有保有压'等；

　　第三，出台降房贷首付比例、减税、公积金贷款门槛降低等。

　　正如浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰，在《供给侧改革：经济转型重塑中国布局》一书中所作的系统分析一样。土地供应效率对于经济的重要性不言而喻，但是如何改革不是仅仅出几个政策就可以自证的，要做到逻辑上的自洽，恰恰要重新梳理中国土地供应制度改革的历程和潜在的逻辑，以及当前存在的主要问题，并且结合中国经济改革的大方向，有针对性地提出土地供应改革的具体措施，才能真正称之为土地供给侧改革政策。

　　在中国，政府是土地一级市场的唯一供应主体，它所推行的土地供应制度的改革措施都可以称为供应侧改革。从三十几年来的土地供应改革历程来看，和全面划拨来比，总体方向无疑也是市场化的。不论中央提出的市场在资源配置中起基础性作用还是决定性作用，由市场机制配置资源都是中国经济改革的一项主要内容。但是进一步的土地供应改革是不是就按照既有的这个模式走下去即可，却颇值得商榷。

　　市场机制配置资源的效率是最高的。市场机制是价格机制、竞争机制、供求机制和风险机制等一系列机制的综合。它的核心是价格机制'通过市场价格信息来反映供求关系，并通过这种市场价格信息来调节生产和流通，从而达到资源配置的最佳效果。这套机制起作用就在于供应与需求主体都是多元化的，各自从自身收益角度来调整自身参与市场的行为，从而优化资源配置。

　　不去追究过去改革过程中的部门利益动机，单从过去的改革过程来看，土地供应制度的改革在市场化大方向下，不管有意还是无意，不断进行需求侧的改革，推的是竞争机制。同时又借着法律与国家政策中的一些既有规定，不仅没有在供应侧进行多元化主体的改革，反而逐步加强了政府作为土地供应的唯一主体的作用。这样最终形成了一个垄断性的土地供应市场。垄断供应虽然也是市场的一种形态，但它会导致价格高、效率低和消费者福利损失等问题，实质上损害了市场效率。

　　可以说，中国土地市场的改革在过去这些年里只走了一半，也就是放开了需求侧的竞争，允许各类主体通过竞争获得土地，而供应侧的改革并不彻底，虽然实现了市场化供应，但是多元化的市场供应并没有完全起步。当前中国经济结构存在的很多问题，都与垄断的土地供应方式有关，像刚才提到的低端产能过剩、房地产库存过高、地方债务风险等。土地改革不应只有上半场，改到一个市场化交易形式就截止了，还必须深化改革，打破当前垄断供应的局面。

　　按照这样的逻辑，土地供给侧的改革思路已经很明显：土地供应主体的改造，破除政府垄断供应局面，创造出真正负责任的市场交易主体，提升土地配置的效率，从而全面提升经济效率。何谓负责任的土地供应主体，实质上就是要求供地主体不会扭曲土地价格，牺牲土地价格去实现一些资源配置之外的目标，更简单一点，就是让土地产权交易的主体就是交易收益的获利主体，其交易行为仅仅追求土地的价格，实质就是土地供应主体的多元化，让当前的土地使用者作为主体来上市交易。

　　只要土地市场价格体现出来，用地行为自然就会高效起来。举个例子，浙江省的永康市'中国五金之都，虽然是政府垄断供应土地，但由于民营经济长期发展积累形成了小五金产业高度集聚，地方政府通过招标供应工业用地，县级市的工业出让价格经常超过两百万元一亩。高地价成为用地者的内在成本约束，没有花园式厂房，能上楼发展的全部创造条件上楼，土地利用效率高。由于地价高，永康慢慢把生产部分向周边的武义和缙云转移，形成了一条五金产业带。由于其他地方都在低价招商，地方政府的恶性竞争，经常引来低端产能和谋取低价土地的用地者，难以形成永康产业高度集聚'供不应求'土地价格提升'企业高效用地的局面。所以 ，不能寄希望于一天之内各地都能产业集聚，而只能是从改革土地供应方式入手，让土地供应主体多元化，让土地原使用者作为供应主体，对土地价格而且也只对土地价格负责。

　　很多人以公有制和现行的政策不允许为借口，认为这种改革不可以推行。实质上，公有制仅仅是所有权的一种设定，在所有权和使用权分离的情况下，使用权主体并不要求公有制，而市场交易的恰恰又是使用权，所以，只要放开思路，土地交易主体的设定问题并不是什么障碍。而且不论是国家近年来的政策改革方向，还是国土资源部近年来的一些改革措施已经透露了这样的一种改革方向，只是还缺乏把这种思路开诚布公地展示出来并且坚定推行的明确化改革举措。