我们应该如何预防房地产泡沫化-《我国衰退产业安全评价及政策研究》书评

　　中国房地产市场已经持续了几年的高速增长，并且在大部分大中城市已经出现了泡

　　沫。我们也已经隐约感受到房地产业对国民经济的强势带动效应的背后潜藏着巨大的经

　　济隐患。随着泡沫的不断扩大，会通过关联产业的传导机制推动供给，导致全国性的经

　　济过热，如果控制不当，最终后果必将是经济的长期紧缩或停滞。邻国日本就是一例，

　　自1991年房地产泡沫破灭后至今，日本一直在衰退的泥潭中挣扎。

　　因此，建议政府和产业部门应该加强宏观调控与管理，积极引导消费者和投资者，

　　建立均衡的房地产市场提供良好的微、宏观环境，避免类似的问题在中国发生。可以从

　　以下几个方面入手：一是规范土地市场出让行为，完善土地管理制度。地方政府行为必

　　须由中央控制，房价问题里有行政原因，有地方政府的责任，有一些不是市场行为，所

　　以必须采取行政手段，发现政府违规行为必须追究责任，严厉惩治。另外，虽然我国建

　　立了土地储备制度，意在加强政府宏观调控，优化土地资源配置，但是由于地方政府更

　　重视财政收入，与中央政府的目标不一致，在地价高涨的情况下，地方政府行为发生了

　　变异，土地储备制度失效。中央应对地方加强控制，充分发挥政府的调控职能，完善土

　　地管理制度；二是防范房地产融资行为。从需求角度讲，继续提高房地产贷款利率，大

　　幅增加投机购房者的成本，引导消费者转变市场预期，培育消费者的理性购房行为；加

　　大公积金覆盖面，提高公积金贷款额度，将有利于真实购房需求的发展和房地产价格的

　　稳定。从供给角度讲，严格控制房地产开发投资的信贷规模，借贷之前要对房地产开发

　　企业进行严格审批，降低银行信贷风险的同时，也稳定了房地产市场；三是政府引导改

　　变房地产市场的供给结构，适当减少高档次房地产开发投资行为，加大中低档房地产的

　　开发。以满足消费者的真实消费需求，同时遏制投机者对高档房地产的炒房行为。

　　还需要说明的是，由于我国住房市场化的时间较短，缺乏系统的统计数据，本文的

　　实证检验结果可能存在一定的误差，具体原因主要有：（1）我国房地产市场还不够完善，

　　获取的数据有可能没有反映城市房地产市场的真实情况。在查找房地产市场价格和租金数据时，所有统计资料都没有统计当今租赁市场的商品住房租金价格，因此只能以住房

　　综合租金代替商品住房租金。而住房综合租金中还要包括公有住房租金和廉租房租金

　　明显不符合经济市场化的要求，也导致理论价格计算结果和现实有一定差距；（2）对于

　　缺失数据的推算也会影响计算的精度。由于统计口径的调整，2003年5月至12月的数

　　据全部缺失，只能以消费价格指数进行推算，这在一定程度上也影响了结果的准确性

　　（3）中国价格信息网提供的数据是抽样调查得到的，可能并不代表市场的整体情况；（4

　　实证检验采用月度数据，从所获得的数据看，一年之中各月的价格和租金的变化不大

　　有些城市甚至几年的价格和租金都没有变化，比如广州市住房综合租金数据长达四年没

　　有变化，不符和现实情况，也会使检验结果出现偏差。因此，建议政府和产业部门应尽

　　快完善数据统计和信息发布制度，为房地产市场的相关分析和预警提供便利条件