中国房产问题的“小百科全书”-《现在，你该买房吗？》书评

作者按：2011年后半年，中国房地产大有尘埃落定之势，但朱大鸣2010年出版的这本《现在你该买房吗》，是一本关于中国房地产问题全面、客观的'小百科全书'。

人们对社会问题的评价不外乎受两个因素的制约，一是问题与自身利益的关联方向，二是自身的认知水平。一般而言，如果是利空或有损于自身利益的，人们总觉得不会发生，如果是利好或有益于自身利益的，总觉得会发生，而且，无论哪一种情况，人们总习惯于千方百计的寻找理论和事实的支持。虽然，对于社会问题的认识，任何人都无法做到完全超越自身利益，但人的认知水平会缩小或放大自身利益在评价体系中的作用。最能说明这一特点的，莫过于中国的房地产市场。这几年，中国几乎人人都在谈房子。房地产，是国民经济的支柱产业，但也成了绑匪，它让一部分人暴富，也让一部分人赤贫；让很多学者声名鹊起，也让很多官员颜面扫地。没有房子的人，盼着房价能尽快降下来以安家立业，有房子的人，希望房价能节节攀升而从中套利，管房子的人，一直在经济安全和社会稳定之间寻找博弈的平衡点。

虽然，房地产作为国民经济支柱产业，商品房的大规模开发才短短十来年，但是，对房地产市场的看空和看涨、批判和赞扬的不同声音一直都存在，甚至出现了以未来房价涨跌为对象的对赌。我觉得，绝大多数的普通人，对房价的态度更多的是出于自己的直觉以及房价与自己利益的关联度。我们身边有很多人，在没有买房子的时候，觉得房价已经到头了，而一旦买了房子，又觉得自己刚刚才赶上牛市，并且马上会找种种理论来自我修正，这是人类的本性，不可能改变，也无需谴责。对于这些普通的大多数，无论从社会分工的角度，还是自身的力量，都不可能认识到整个市场的本质，也无法改变市场趋势，所能做的是尽可能的趋利避害。而专业人员和管理层，有义务，也有能力，突破狭隘的利益之囿，在认清中国房地产本质的前提下，既尊重经济规律，也尊重人的生存权利，让中国房地产市场走向健康的发展之路。

只有正确认识世界，才能有效的改造世界，中国的房子问题也是如此。当然，人的正确认识绝不是信手拈来的，而是有一个漫长的认识深化和自我纠错的过程。许多学者，好多年前就看空房价，并且从历史到现实，从欧美到东南亚，从经济到民生，从理论到数据，言之凿凿的推断出中国房地产早已出现泡沫，因此建议民众暂时不要买房，很多听信'预言'的人在房价的节节高攀中不但财富受损甚至居无定所，这充分说明人的正确认识需要一个漫长的过程，也说明事物的本质是客观存在的，而不是'泛道德'的东西。关于中国房地产市场，必须弄清楚了以下几个关键性的问题，中国房地产市场的本质是什么？中国房地产市场的功过如何评说？为什么很多经济规律在中国的高房价面前低下了骄傲的头？决定中国房价的因素是什么？管理层如何破解房地产困局？而这些问题，正是人们在认识上各抒己见而不得要领的问题。

中国房地产的本质。房地产，不但有居住功能，而且有投资保值的功能，在经济领域，它兼具实体经济和虚拟经济的功能，这是全世界房地产的共性。但是在中国，受东方传统文化的影响，房子不但是投资品，是消费品，而且还是必需品。无恒产者不但无恒心，而且，没有房子成不了家也立不了业，所以，只要在可承受范围内，中国人对房子的需求是刚性的，因此房价的弹性很小，即使聚家族财力，透支未来消费也要买房。同时，由于中国土地实行公有制，房子的供应最终由地方政府垄断，所以，在中国，房子的本质就是投资品，必需品，垄断品。

中国房地产的功过。虽然，高房价已经让房地产和开发商声名狼藉，但房地产对中国经济发展和城市化还是有贡献的。但是，把房地产定位为支柱产业只能是暂时的，而且必须掌握好分寸。一个诞生能工巧匠的民族是伟大的，但一个全民热衷于盖房子炒房子的民族注定是没有希望的。无论你的眼光是五年，还是五十年，中国式高房价的危害都是罄竹难书。房地产的一边是地方政府的土地财政，一边是银行的优质贷款，如果房价泡沫破裂，必将诱发财政危机和金融风险；房地产市场的垄断，是腐败的温床，房地产市场权力和资本的媾和，必然会践踏法律和人权，从而加剧社会矛盾；房地产市场的高额回报，必将导致全社会投机盛行，资本投入到房地产市场后因固化而导致实业萎缩；高房价的直接结果是增加生活成本，透支未来消费，拉大贫富差距，高房价不但打击了其它实业，也排斥了人才，使城市失去活力，使民族失去创造力，从而加速了民族的衰老。中国城市化的道路还很漫长，城市化离不开房地产，目前由房地产市场所衍生出的一系列问题已经给未来敲响了警钟。

西方相关理论不适合中国特色。租售比，房价收入比，这是西方国家用来判断房价高低的两项标准，很多看空中国房地产的专家学者，也是据此认为中国房地产存在泡沫。可以说，他们的理论是科学的，数据时准确的，但这些在高房价面前统统失灵，而且也让这些学者非常尴尬，甚至被冠以'乌鸦嘴'。之所以如此，根本原因在于他们忽略了'究竟谁在买房，究竟买房的钱来自何处'这一基本事实。任志强说，他的房子就是为富人建的。其实，这话只算说对一半。在中国，已经买房子的，有90%以上不是完全靠家庭工资收入的。我没有做过调查统计，只是根据身边的案例得出的结论。不过，通过以下分析完全可以验证。房价收入比理论中的收入指的是统计学意义上的正常收入，不包括贪污腐败和灰色收入，不包括拆迁款及其他偶然所得，也不包括家庭、家族储蓄和为买房而举的自然债务。在中国，如果按照拥有房子数量进行排序的话，富豪和权贵的房子是最多的，但他们绝不是用自己的工资买的房，因为很大程度上他们不知道自己的工资是多少。这里的富人不包括投机客，因为投机客买房的目的不是持有而是倒卖套现。其次，是高收入阶层和有灰色收入的人群。高收入阶层应该是唯一符合房价收入比的人群，也就是中国仅靠家庭正常收入买房子的10%，主要包括前几年的外企白领、中小企业主、进城后做生意的农民工以及私营企业中的中高层管理人员和高级技术人员。而灰色收入阶层比较广泛，有政府部门的官员，也有公益事业单位，如医院医生、学校老师，也有企业中有兼职或回扣的普通员工，还有性工作者、二奶等类似的群体。再其次，房屋被拆迁得到补偿款的农民、转业安置、赔偿款等偶然收入所得者也往往有好几套房子。最后，就是依靠整个家族的力量或举借自然债务来买房子的'房奴'。可见，真正靠家庭正常的工资收入买房的是极少数，这也是房价收入比预测失灵的根本原因。

决定中国房价的因素。如果对中国房地产的本质和特色有了清醒的认识，就比较容易厘清决定房价的因素，理清了因素，自然就容易判断房价的走势。决定中国房价的因素至少包括以下几方面：第一，是中央政府对房地产的态度。中国房地产虽然被称为市场，但并不是严格意义上的市场，而是政策市。如果高层能认清房地产的本质，对房地产进行科学定位，这对于房地产的健康发展至关重要。只有认清本质，才能坚定政策决心，只有定位准确，才能分清主次。第二，是供需关系。中国城市化的趋势和房子必需品的属性，决定了很长一段时间内房子的刚性需求非常大，而供给上，18亿亩耕地的红线决定了未来很长一段时间内的供不应求。第三，是资本和货币政策，当然，这是中央对房地产态度及调控措施的结果，而非原因，但在短时间内对房价的影响 是效果最明显的，因为房地产是资金密集型产业。第四，是人口红利。计划生育政策的政策效力和即将到来的老龄化，将会以另一种形式增加供给，因此，长期来看，老龄化是抑制需求的。第五，是收入和消费水平。无论房价是先跌后升，还是稳住不动，最终，长远来看，没有刚性需求群体收入水平的大幅提高，目前高房价的现状必将难以持续。而收入水平的提高，取决于中国经济的前，这又有很多不可预测性。第六、是中国政府任期。中国政府每届任期为五年，在没有寻找到新的经济增长点和内需没有充分发力的前提下，每届政府都会加大基础设施建设。第七，国内外政治经济等不可控因素。汇率战，贸易战，投资和贸易保护主义、美元走势等会加剧或刺破泡沫；另一方面，没有能够体现公平正义的政治改革，房价的高与低，其实和民众都没有关系。如果开着奔驰宝马的都去抢经济适用房，那么建再多经适房也没意义；如果房价跌了，有钱有权的反而囤积了更多的房子，那么房价跌再多也没有意义。综上，除去不可控因素外，长期来看，支持房价上涨和下跌的因素同时存在，因此，房价直线上升的历史不可能再重演，取而代之的是，以不同政策和时间交汇点为拐点的曲折反复。

破解房地产难题。中华民族有一个优良的传统，那就是每逢多事之秋，总有无数心地良善，饱含正义的仁人志士，他们不顾自身安危，批判鞭挞一切强权和丑恶，在信仰稀缺、实用主义泛滥的时代仍坚守正义阵地。但是，越是品质高尚的人，就更加需要提高自身的认知水平，否则，便容易陷入清谈误国或沽名钓誉的悲哀，甚至被别有用心的利益团体所利用。就像对待中国的房子问题，对其中的丑恶罪恶现象必须进行批判和谴责，但必须清醒认识到现在的两难困局，只有抱着面向未来的积极态度，才能破解目前困局。对于中国高房价的态度，朱大鸣说，'现在恐怕除了炒房子的人以外，没有人希望房价继续涨。'这句话非常实在。但问题是，目前的高房价就像一只网，已经因超负荷而面临破灭的危险，身处其中者，虽然没有人希望网破，但也无法爬出这张网。房价狂跌是不可能的，不仅因为80万亿的民间财富有一半在房子上，更因为财政危机和金融危机的风险太大；退回福利分房时代也是不可能的，因为那样的话不但给攻击改革以口实，最重要的是在没有找到能够替代房地产的产业以前，中国的经济社会需要发展；指望'均贫富'把权力和资本所侵占的额外利益交出来也是不现实的，因为制定规则的人不可能自己损害自己的利益，即使这样的规则勉强制定出来，在执行中也难免走样。认识到这几点，破解地产难题的思路似乎很清晰了。

首先，高层必须转变对房地产的定位，突出其居住功能。只有如此，才能给市场吃一颗定心丸，才能让其他配套的调控措施具有持久力，才可以理顺行政干预和市场运行之间的矛盾。2010年的'国十条'一出，便引起任志强的强烈批判。其实，任志强当时的心情是完全可以理解的，任志强是一直反对行政权力对市场的干预。而年初，先是'两会'上代表们对高房价的抨击，紧接着'央企'凭借自身的垄断优势一举夺得'地王'，抬高资金门槛，把民营房地产商赶出市场，然后是国务院双管齐下，用行政手段从供求和资金两方面给地产商'断奶'。祸是央企惹得，火却撒在大家身上，任志强岂能不恼？但是，央企的总经理即使不给总理面子，一时半会的又能怎么样？但如果强调房子的居住功能，那么，提高首付比例和控制家庭购房的数量，岂不名正言顺？

其次，对流入楼市的资本进行疏导，对高房价进行釜底抽薪。资本之所以逃离实体经济投入房地产，是因为房地产回报率高，房价之所以居高不下，是因为资本全部涌向楼市，这是一个可怕的恶性循环。以往的楼价之所以越调越高，根本原因在于每次调控对资本都是打压而不是引导，是堵不是疏。逐利是资本的天性，从道德方面批判'蝗虫'似的资本炒作房子是没有任何意义的。疏导只能从两方面着手，一是把房价控制到一个相对合理的价位，使投资楼市的资本回报率趋于正常，二是为民间资本、为地方土地财政寻找一个可以替代楼市的产业。做到第一点相对比较容易，因为是从房地产本质规律出发的调控政策，只要其效力完全释放出来，转机将会很快出现，最难的是第二点，因为目前的现实是内部产能过剩，外部需求疲软；政府既要保就业，又要反对重复建设，这种两难选择将会长期存在。在新的产业还没有出现的情况下，将民间资本引离房市的唯一可能就是国家放开部分垄断，特别是金融业。从最近出台的政策来看，中央正在朝这一方向探索。

最后，是加大供给。从政策本身来看，无论是廉租房还是经济适用房，其出发点都是好的，但是在执行中却事与愿违，没有达到预期的目标。主要因为地方政府根本没有动力去建设廉租房和经适房，而且，在分配过程中很多地方出现了富人和官员阶层近水楼台先得月的现象，这不但破坏了政策本身，也使权贵阶层蒙羞，虽然，在利益面前羞耻二字有时候一文不值。政策的执行出现了问题，这不全是政策本身的问题，而是一个非常复杂的问题，但加大供给的思路是没有错的。目前，在18亿亩耕地的红线下，加大商品房供给只能是在保证建筑质量的前提下提高容积率；在房价已经很高，即使降价仍有大部分人买不起房子的情况下，保障民众的居住权只能是加大廉租房建设。

房子的功能本来只是满足人们的居住需求，但中国的房子却因被强加了太多的政治经济功能而不堪重负。房子，在基本需求、贪婪、权力、资本的追逐中不断膨胀发酵，在支柱产业与经济绑匪、投资保值与投机炒作的口水中苟延残喘。高房价，不但国家和民众已经无法承受，估计，房子本身也不能承受如此之重。