《蜃楼志》全称《蜃楼志全传》，约成书于清嘉庆初年，24卷24回(嘉庆十二年刊本为8卷)。
有嘉庆九年(1804)刊本、嘉庆十二年(1807)刊本、咸丰八年(1828)刊本、聚贤堂刊本、上海神州图书局石印本等。1987年由宇文校点整理、天津百花文艺出版社排印出版。
嘉庆九年刊本书末署名“滆西弃人”的朱笔题识云：“原刊本署嘉庆十二年，……此本更属后刻，反题九年，实皆非是。
”孙楷第亦认为嘉庆十二年刊本为原刻本。细考两个刊本，嘉庆九年本似应为原刻，其扉页、回目页题名与罗浮居士序中所言完全一致，均题“蜃楼志”，而嘉庆十二年本题名与罗浮居士序则不一致，多“全传”二字；且嘉庆九年刊本写刻全帙显出一人之手，刻工精细，纸墨优良，嘉庆十二年刊本则非一人写刻，刻工、纸墨均较逊色。滆西弃人之见似不可靠。
孙楷第先生未亲见嘉庆九年刊本，其推测亦难以为据。从罗浮居士序中“劳人生长粤东，熟悉琐事，所撰《蜃楼志》一书，不过本地风光，绝非空中楼阁”可知，作者应为庚岭劳人，曾在广东有过一段生活经历，其真实姓名、籍贯、生平事迹及其他着述均不详。
“禺山(今浙江德清)老人”似为本书的编辑修订者。
小说托言明万历年间事，实则描写的是乾隆末、嘉庆初(亦即鸦片战争前)的社会生活。
当时以广州为中心的岭南地区是我国受西方资本主义影响最早、封建思想统治相对薄弱的地区，小说主人公苏吉士就生活在这一时期我国最大的对外贸易口岸广州。他出身洋商之家，其父为当时着名的广州十三行商总，苏吉士受业于思想开明的李匠山，而李匠山本人就是屡被封建科举制度遗弃的饱学名宿，因而苏吉士并未受到很深的封建思想的毒害和封建纲常的桎梏，身心部分地获得正常的发展。
读书期间，他与少女温素馨耳鬓厮磨，相互爱悦，萌发单纯幼稚的爱情，并曾多次偷尝禁果。新婚第四天，父亲突然故去，他便继承了父亲的事业和遗产，辍学经商。
苏吉士与《金瓶梅》中的西门庆一类封建商人有着本质的不同，无论经营方式、聚财手段还是价值观念，都已经开始跨越封建藩篱，呈现出较为明显的资本主义色彩。西门庆经商致富的主要方式是放高利贷，勾结达官权贵，挤进封建政权机构以取得封建特权，进而保护和发展自己的商业经营；占有女人的同时占有她们的家产。
在一系列商业活动中，西门庆采用的是野蛮欺压而非平等竞争的方式兼并和对付竞争者。不难看出，这些方式都是封建性质的。
苏吉士则不然，他将父亲遗留的全部高利贷及抵押债券付之一炬，后来又再次拒绝放高利贷(这里当然带有想象成份)。他从不勾结封建官府，不谋求封建特权或官府的庇护，更不曾有丝毫跻身官府的念头，相反，他始终与封建国家机器保持一定的距离，凭借正常合法的商业利润发展经营，扩大财富。他的经营方式不同于封建性的商业经营模式，具有资本主义的某些特征。
同商业经营相比，苏吉士的人生哲学和价值观念可能走得更远，儒家仁爱思想和西方资产阶级人道主义熔铸一炉，构成他性格特征、感情心态和处世哲学的主要思想基础，受“自由、平等、博爱”思想影响的痕迹十分明显。他比《红楼梦》中的贾宝玉呼吸到更多自由的空气，所受到的封建腐朽思想的压抑和传统规戒的束缚也轻得多，对年轻美貌的异性，他有着强烈的欲望，并且同不下十位少女、少妇有过性关系。然而，与西门庆根本不同的是，西门庆只有肉欲而无情爱，几乎从未对任何一位他所“爱”过的女人付出过些许真诚的感情，只将其充当泄欲工具。
他有着强烈的独占欲，绝不容忍自己占有过的女人甚至包括妓女再被其他男人(少数本人丈夫除外)染指。苏吉士则对与自己有过性关系的绝大多数女子都曾付出程度不同的感情，对她们不仅眷恋、爱慕，而且尊重、理解、关怀，从未对任何一个女子施以摧残虐待。他反对男尊女卑，主张男女平等，甚至“想做个女人”。他虽尚未彻底否定封建婚姻制度，不反对纳妾，但主张妻妾平等。苏吉士完全没有西门庆那种独占欲望，他所钟情爱恋的温素馨被乌岱云强暴后不得已顺从他嫁，他虽十分懊恼失望，却依然同情关怀着素馨，“温存体贴之性还是当年”；苏吉士中人圈套，被人灌醉后与有夫之妇茹氏苟合，其夫死后二人又多次幽会，在茹氏的精心安排下，又曾与冶容发生性关系，且对此二女十分眷恋，但后来得知冶容与家人杜究私通，起初颇为着恼，经三思后便将冶容嫁与杜宠，复劝茹氏改嫁一位幕友，还拿出五百两银和衣物做嫁资。苏吉士才华学识过人，却从未进过场屋，拒绝走仕途经济道路，甚至于皇帝钦命调他进京任内阁中书，仍辞官不就，一心经商。
苏吉士的这些思想和行为都与封建士大夫有本质的区别。
诚然，苏吉士对封建生产关系及意识形态的背离还很不彻底，他所从事的商业活动还远非完全意义上的资本主义商业经营，他的思想观念与成熟的商业买办资产阶级相比也有一定的距离。尽管他注意与封建政权机关保持一定距离，但他没有也不可能完全摆脱其羁绊，依然与之保持着千丝万缕的联系，并有一定程度的依附关系。
从苏吉士的全部思想行为可以看出，他是一个带有传统儒家风范的新式青年，他从封建地主阶级队伍中分化出来，向近代商业买办资产阶级过渡，他的思想具有初步的民主主义和人道主义色彩，却又残留着明显的封建意识。这一人物形象的诞生标志着一种新的生产关系将在中国出现。只是由于后来的鸦片战争打乱了这一历史进程，中国社会的发展才走上了另一条曲折漫长的道路。
小说还真实地描写了封建保守势力的典型代表——海关关差赫致甫对洋商们的敲诈、勒索、迫害以及他的骄奢淫逸、蛮横霸道。此外，小说还通过对番禺县河泊所税官乌必元父子、南海县令钱劳、巡检牛藻和钱典史等下层官吏肮脏灵魂和丑恶行径的展示，揭示了封建社会的黑暗腐朽。对姚霍武、何武等武林英豪受尽迫害、逼上梁山的曲折经历的描写，则体现了作者对下层百姓奋起反抗封建暴政的同情与肯定。
总之，《蜃楼志》在一定程度上再现了清朝中叶以广州为中心的岭南地区的现实生活，反映了18世纪末、19世纪初我国生产关系出现的具有重要意义的初期转变，揭示了促成和推动这种转变的经济因素，描绘出从地主阶级中脱胎而出并逐渐与本阶级分离的买办资产阶级的发展轨迹，预示中国的生产关系将出现深刻的变化。
同时，作品还写出了封建保守势力对带有资本主义因素的早期买办商业活动的压制，展示了封建末世社会的腐朽、政治的窳败、吏治的黑暗和地方反动势力的残暴，无情地嘲讽了贤愚颠倒、良莠不辨的封建科举制度，歌颂了下层民众反抗封建暴政的武装起义。
小说在艺术上的建树主要表现在对主要人物苏吉士的刻画有一定的力度，复杂微妙的人际关系和从容得体的交际周旋，使苏吉士的性格特征得到多方面的呈现，无论是在父母、妻妾、情人、仆从面前，还是与官宦、亲朋、师友相处，他的思想感情、言行举止和表达方式，都很切合特定的环境、身份和教养。
作品有四年的时间跨度，苏吉士性格也随着时间的推移逐渐走向成熟。出场伊始的苏吉士还只是个不谙世事、思想单纯、读书并不十分用心、常与姨姐温素馨内闹厮混、花园幽会的少年学生，小说结束时他已经成长为一个有独立的思想意志、沉稳干练、处变不惊、料理内外大事从容自如的青年洋商。这个演进的过程写得自然、真实，作者对他的思想性格的基点和主要特征的把握都相当准确。
苏吉士与温素馨的爱情悲剧描写也比较出色，摆脱了才子佳人式的爱情方式，更加贴近了真实的生活，因而与现代爱情观念更加接近。其他人物形象也都有其鲜明独特的个性，如乌必元、施小霞、李匠山、姚霍武等。即使出场不多、着墨有限的杜宠、茹氏、温春才、乌小乔等，也都形神可辨。
作品在题材的开掘和把握上也有新意，以该书的情节内容，极易处理成才子佳人大团圆模式的平庸之作。苏吉士、卞如玉、李垣、申荫之等都是品貌双全的风流才子，蕙若、施小霞、乌小乔、阿美、阿珠等也都是工诗善词的美貌佳人，且他们大多得以结合。
然而，作者却将艺术视角从格调情趣不高、审美价值有限的才子佳人式的卿卿我我转移到能够反映社会现实的生活画面上，从而给小说增加了历史和思想的容量。
作品中有数量不多的性描写，其中大多数都起着刻划人物性格、推动情节发展的作用。
如乌岱云强奸温素馨一节文字较为露骨，然而，这正是改变素馨命运的关捩，强化了素馨性格中轻浮淫荡和柔顺屈从的一面，也突出了乌岱云的强横无耻。其他如苏吉士与茹氏、素馨、施小霞、乌小乔及赫致甫与乌小乔等性描写，均准确地展示了双方细腻丰富的心态和不同的性格层面。
唯魔刺与赫家四姬、桃自芳及凶僧空花等与冶容的性描写缺少内涵，有蛇足之嫌。
小说采用双线结构，谨严完整，浑然一体。主线为苏万魁、苏吉士父子的商业政治活动，副线为姚霍武被逼上梁山，武装反抗封建暴政。两条线索通过苏万魁、李匠山与姚霍武结识和冶容的经历三次勾连搭挽。后来吉士逃难被姚霍武劫请上山，导致吉士促成霍武招安，两条线索由此紧密绾结交织，贯串至终。小说脉络清晰，条理分明，悬念也运用得体。
小说在艺术上的不足之处主要表现在对名着的创作经验的借鉴尚未臻化境，偶尔露出因袭模仿的痕迹，有雷同之嫌，如“女多谋图奸尝粪”一节简直是《红楼梦》中“王熙凤毒设相思局”的翻版，姚霍武的某些经历也使熟悉《水浒传》的读者有似曾相识之感，而茹氏义救苏吉士一段，又与《拍案惊奇》中的《张溜儿熟布迷魂局陆蕙娘立决到头缘》如出一辙。此外，魔剌的“土遁法”、“飞天术”等描写也与全书的总体艺术风格相枘凿，系明显败笔。然而，瑕不掩瑜，此书在二流小说中堪称佼佼者，郑振铎先生读后感到“欣慰不已”，并将其划入“名作”之列；戴不凡先生则认为“自乾隆后期历嘉、道、咸、同以至于光绪中叶这一百多年间，的确没有一部能超过它的”。这样的评价应该说是客观公允、恰如其分的。
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